Купувате имот за 150 000 лв. — но реалният разход ще е значително повече. Скритите разходи при покупка на имот в България могат да достигнат 5–8% от покупната цена, което при имот за 150 000 лв. означава допълнителни 7 500–12 000 лв., за които много купувачи не са подготвени.

Познаването на тези разходи предварително е ключово за реалистично финансово планиране — особено при покупка с ипотека, където банката финансира само стойността на имота, не допълнителните такси.

💡 Контекст: За финансиране на покупката с ипотека прочетете ръководството за ипотечните кредити в България 2026. Ако вече имате ипотека и обмисляте по-добри условия, вижте кога и как да рефинансираме ипотека.

I. Пълен списък на разходите при покупка на имот

Разход Размер При имот 150 000 лв.
Данък придобиване 2–3% (зависи от община) 3 000–4 500 лв.
Нотариални такси 0.1–0.5% от стойността 500–1 500 лв.
Агентска комисиона 2–3% от купувача 3 000–4 500 лв.
Вписване в Имотен регистър 0.1% от стойността 150–300 лв.
Банкови такси (при ипотека) 0.5–1% или фиксирана 750–1 500 лв.
Оценка на имота Фиксирана 200–500 лв.
Застраховка имот Годишна 200–400 лв./год.
Застраховка живот (при ипотека) Годишна 300–800 лв./год.
ОБЩО (еднократно) — 7 600–12 800 лв.

II. Данък придобиване — най-големият разход

Данъкът за придобиване на имот се определя от общината и варира между 2% и 3% от данъчната оценка или покупната цена (която е по-висока). В София е 2.6%, в Пловдив — 2.5%, в Варна — 2.6%.

⚠️ Важно за данъка:
Данъкът се изчислява върху по-високата от данъчната оценка и покупната цена. При нови имоти покупната цена обикновено е по-висока. При стари имоти данъчната оценка може да е по-ниска от пазарната цена — данъкът се изчислява върху нея.

III. Нотариални такси — как се изчисляват

Нотариалните такси в България са регулирани по тарифа и зависят от стойността на сделката. При имот за 150 000 лв. нотариалната такса е около 700–900 лв. Добавете и таксата за съставяне на нотариалния акт, справки в регистрите и удостоверения.

Нотариусът избира купувачът — не е задължително да ползвате нотариуса, предложен от агенцията или продавача.

IV. Агентска комисиона — договаряема

Агентската комисиона в България е 2–3% от покупната цена и се плаща от купувача (понякога и от продавача). При имот за 150 000 лв. това са 3 000–4 500 лв. — значителна сума.

Важно: комисионата е договаряема. При по-скъпи имоти или при директна сделка без агенция, може да се намали или избегне. Проверете дали агентът работи само за вас или и за продавача.

V. Банкови разходи при ипотека

При покупка с ипотечен кредит добавете допълнителни разходи:

  • Такса за разглеждане/обработка — 0.5–1% от кредита или фиксирана сума
  • Оценка на имота — от лицензиран оценител, одобрен от банката
  • Ипотека в Имотния регистър — нотариална такса + такса за вписване
  • Застраховка имот — задължителна при ипотека
  • Застраховка живот — обикновено препоръчително от банката

При ипотека от 120 000 лв. банковите разходи при отпускане могат да достигнат 2 500–4 000 лв. За детайлно сравнение на банковите оферти прочетете анализа за ипотечните кредити в България 2026.

VI. Скрити разходи след покупката

Много купувачи забравят и разходите, появяващи се след подписването на нотариалния акт:

  • Ремонт и обзавеждане — при нов имот или стар без обновяване: 10 000–50 000 лв.
  • Такса поддръжка (при затворен комплекс) — 50–300 лв./месец
  • Данък сгради и такса смет — годишен: 200–600 лв.
  • Промяна на партиди — ток, вода, газ: 100–300 лв. еднократно

VII. Как да се подготвим финансово

📊 Финансов буфер при покупка:

Към покупната цена добавете:
• 5–8% за еднократни разходи (данък, нотариус, агенция, банка)
• 3–5% за ремонт/обзавеждане (при нужда)
• 6 месеца ипотечна вноска като резервен фонд

При имот 150 000 лв. с ипотека:
Самоучастие: 30 000 лв. + Разходи: 10 000 лв. + Резерв: 6 000 лв. = 46 000 лв. собствен капитал минимум

VIII. Разходи при покупка на ново срещу старо строителство

Ново строителство: Данъкът се изчислява върху покупната цена (по-висока). При покупка на зелено добавете и риска от забавяне и допълнителни разходи при сдаване. За пълен анализ на рисковете вижте статията за покупка на имот на зелено.

Старо строителство: Данъчната оценка обикновено е по-ниска от пазарната цена — данъкът е по-нисък. Но добавете разходи за ремонт и евентуална правна проверка за тежести.

Заключение

Покупката на имот в България е значително по-скъпа от обявената цена. Реалистичното финансово планиране с буфер от 5–8% за допълнителни разходи е задължително — особено при покупка с ипотека, тъй като банката не покрива тези разходи. Подготвеният купувач избягва неприятните изненади и сделката протича гладко.

Често задавани въпроси

Кой плаща данъка при покупка на имот — купувачът или продавачът?

В България данъкът за придобиване се плаща от купувача. Изключение е при замяна на имоти — тогава и двете страни плащат. Нотариалните такси по традиция се разделят по равно, но това е договаряемо.

Трябва ли да плащам агентска комисиона ако намеря имота сам?

Ако сте намерили имота без агенция и директно договаряте с продавача — не дължите комисиона. Ако агент ви е показал имота, дори и при директна сделка после, агентът може да претендира комисиона. Изяснете условията предварително.

Може ли банката да финансира и разходите по покупката?

Стандартно — не. Банката финансира до 80–85% от стойността на имота, но не допълнителните разходи. Някои банки предлагат по-висок процент финансиране или потребителски кредит за разходите, но при по-висока лихва. По-добрият подход е да имате собствен капитал за разходите.

Как да проверя дали имотът има тежести преди покупка?

Поискайте от продавача удостоверение за тежести от Имотния регистър (Агенция по вписванията). Документът показва дали има ипотеки, възбрани или вещни права върху имота. Нотариусът задължително прави тази проверка преди сделката.